부린이는 경기도 아파트를 왜 매수했는가? 그리고 어떻게 진행했는가?

경기도에 아파트 한 채를 매수한 후기를 올립니다.

 

매매가 : 3.8억 (KB시세 4.35억, 최고가 4.45억)

전세가: 3.3억(원래 3.4억으로 맞출 생각이었는데, 최근 부동산 시장이 죽어서 3.3억으로 합의봤습니다.)

평수: 전용 84타입

전세가율 : 87%

 

이 아파트를 매수한 이유는 다음과 같습니다.

 

1. 지어진지 12년 정도된 동네에서 지어진 브랜드아파트가 주변 구축(건축 후 20~25년 이상) 아파트의 매매가/전세가 차이가 없었기에 제가 알아본 아파트 가격의 하방경직성이 강할거라는 생각

→ 4,5월에 부동산 시장이 죽을걸 알고 있었지만, 이럴 때일수록 전세가 방어가 잘되는 아파트를 봐야한다고 생각합니다.

 

2. 전 세대별 지하주차장이 연결된 아파트가 희소했는데, 제가 알아본 아파트는 세대별 지하주차장이 연결되어

사람들의 수요가 어느정도 있을거란 판단(세대별 주차장 연결을 꽤 많은 전세 희망자 분들이 찾습니다.)

 

3. 주변 택지개발지구로 인한 꾸준한 전세수요 덕분에 현 부동산 시장에서 매매가 보합은 어쩔 수 없지만, 전세가 방어가 잘될거라는 생각

 

4. GTX가 들어설거란 확신

→ 기대심리가 어느정도 시장에 형성되어 있겠지만, 실제 확정 발표나고, 착공까지 했을 때 미래를 생각해야 한다고 믿었습니다. 매수 결정하고 1주 정도 시간지나니, 원희룡님이 GTX를 평택까지 확장할거라는 뉴스가 나온 상태인데, 6.21일 GTX 연장선의 거리 제한이 완화가 되었더군요. 이로써 GTX 연장에 대한 불안감은 제거된 상태네요.

 

4. 간단하게 미래 화폐가치를 생각했습니다.

- 실질금리의 역사상 하락 구간 → 호주머니 100원 동전이 하루하루 10원짜리 동전 가치로 가고 있다.

- M2통화량이 13%이상 상승한 구간에서 Inflation율이 어느정도 비례하여 후행하며 나타남

(지금 현재 인플레이션이 고점이 아니라고 생각합니다.)

- M2 Velocity가 하락추세이고, 1920년대의 저점 구간이지만, 이러한 점 조차 상쇄할 물가 상승률 + 통화 발행량

- 원자재 측면 : 나트라, 리튬, 구리, 철재 등 원자재 가격이 상승 추세인데,(몇개는 현재 가격이 하락한 것도 있지만)

원자재 가격 상승은 결국 금리 문제와 맞물려 아래와 같은 과정이 금년에 이뤄지지 않을까 생각했습니다.

건축원가 상승 → 건설사 영업이익 타격&공급 니즈 감소 → 건설 수주 저하(뉴스에서 6월 즈음 본격적으로 뉴스에서 떠들거라고 생각함) → 공급물량 확보에 적신호 → 실수요자들의 불안 심리 자극 → 하반기부터 실수요자들이 어느정도 움직일거라 생각

 

※ 직주근접이 확실한 수도권 아파트 국평 4억 이하는 굉장히 메리트 있다고 생각합니다. 특히 주변 구축들과 매매가가 유사하다면 더더욱

 

5. 신도심 근처 구도심 → 신도심에서 밀려나는 이주수요가 있지 않을까 생각

 

이러한 이유들 말고도 많은 생각들을 매수 결정 당일 부동산에서 했지만, 글이 너무 길어질 것 같아서... 줄이겠습니다.

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명목금리, 실질금리, Inflation

 

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M2발행량, Inflation율

 

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M2 통화 Velocity

 

매매를 하는 과정 속에 가진 저의 생각을 좀 길게 적었네요... 각설하고, 물건을 샀을 때, 제가 배운 점들을 적겠습니다.

 

◎ 법인 급매를 잡았지만, 소유권을 먼저 받고 전세입자를 구하는 상황 속에서, 법인이 기존에 설정한 근저당을 어떻게 해결해야 하는지 배웠습니다.

→ "잔금 당일 법인은 근저당 모두 말소를 한다는 특약을 넣는다"라는 특약 사항 기입하면 되지만, 기 매도인이 잔금 전 소유권을 먼저 매수인에게 양도한 경우에는 채무자를 매수인으로 하고, 매도인은 채권자로한 근저당을 새로 잡지만, 이렇게 되는 경우 전세입자를 구하는 과정이 꽤나 힘들다고 하네요.

 

◎ 법인이나 부동산 거래를 많이 한 사람이 매도인인 경우 호락호락한 상대가 아니라는 점입니다.

→ 잔금 납부를 하지 않을 시 매수인(저 본인)은 매도인에게 1억의 배액배상을 한다는 특약을 계약 당일 저에게 제시하더군요. 솔직히 엄청 두렵고 무서웠습니다. 1억이라니;; 아무리 좋은 물건일 수 있겠지만, 1억이라니;;

"실전 경험을 많이 한 사람은 다르구나, 배액배상을 이렇게 쎄게 부르다니" 라는 생각을 뼈저리게 했네요.

지금 생각하면, 본 특약 추가 원할시, 매매가에 대한 추가 협의를 물어볼걸하는 후회도 하고 있습니다 하하하

 

◎ 인생의 레버리지는 돈만을 말하는게 아니고 전문가에 대한 신뢰 또한 레버리지이다.

→ 제가 계약한 부동산의 중개사님을 믿고 처음부터 끝까지 일처리를 맡겼고, 중간중간 최근 전국 부동산 분위기도 물으며, 중개사님과 지속 Contact을 취했습니다. 그리고, 중개사님께서 저에게 정말 잘맞는 전세입자를 2주만에 구해주시고, 5/27일 소유권 등기+잔금 처리까지 가능하도록 해주셨습니다. 이때 느낀 점은 꽤나 좋은 중개사님을 믿고 일을 맡긴다는 것이 전문가 레버리지라고 생각했습니다.

 

◎ 등기부등본을 보는 법이 중요하고, 부동산의 갭가격 뿐만 아니라 부대비용도 만만치 않다는 점이다.

→ 등기부등본내 해당 물건의 히스토리를 알아야 향후 협상에서 우위를 점할 수 있는 점이고,

유튜브에서 부동산 1,2,3천으로 살 수 있다고 엄청하네 홍보하는 데, 이에 들어가는 부대비용(중개수수료, 인지세, 취득세, 도배비용 등)이 아주 만만치 않기에 유튜브나 주변 사람 말듣고 부동산 자금 계획하면 혼쭐날 수 있다.

 

◎ 부동산 투자는 단순히 매매하는 것이 아닌, 세금에 기반한 현명한 매수가 이행되어야 한다는 점이다.

→ 저는 분양권을 소유하고 있고, 1가구 2주택 취등록세 중과배제 요건 달성을 하기 위해선, 종전주택 잔금 납부일 기준 3년(종전 종후 주택 모두 조정대상일 경우 1년이내)이내 종전 or 종후 주택을 매도해야 합니다. 애초부터 저는 5월이내 추가 부동산 매수 후 둘 중 한 주택을 처분할 생각이었기에, 위의 절세 방안을 공부했습니다. 이번 경험을 통해 국세, 지방세 등 향후 투자 Process를 위한 절세 공부에 대한 절실함을 뼈저리게 느꼈습니다.

 

※ 2번째 주택 매수시 "나는 두번 째 주택을 매수하는거지?"하면서 그냥 취등록세 8.8%낼 수도 있다고 생각합니다.

 

저는 30대가 되기 전, 제가 생각한 자금력 내 자산 세팅을 마쳤다고 생각합니다. 또한, 이번 주택을 매수하면서 청년주택을 벗어나 보증금 1억 월세 90에 바로 옆단지에 있는 민간임대아파트를 계약했습니다.(정말 운이 좋았습니다.) 직장이 여의도이고 서울이라는 점을 고려했을 시 상당히 메리트가 있는 조건이라고 생각합니다.(다른 1명과 같이 살며 월세 분납할 것이기에 현재 생활비와 동일하게 유지됩니다.)

 

자산 세팅을 마치고, 향후 6년간의 거처 문제를 해결하니 속이 다 시원해지네요 ㅎㅎㅎ

 

다음 자산 추가 매수는 조금 더 고민을 해보고 움직여야 겠지만, 취득세 중과배제 법이 완화가 된다면, 한 번 또 움직여볼까 합니다. 사실 조정대상지역 해제 / 취등록세 완화는 빨리 이뤄지지 않을거라 생각하지만, 기존 확보한 분양권덕분에 확보한 5년이 저에게 시간을 기다릴 수 있도록 도와줄거라 생각합니다.

 

부동산 매수시 정말 많은 생각과 시나리오를 그렸는데, 글을 쓰려다보니 어렵네요....

다음에는 좀더 정갈하고, 새로운 주제로 글을 써보도록 하겠습니다.

 

감사합니다.