금리가 정말 부동산 시장에 악재 요인인가?

카테고리 없음 2022. 7. 25. 00:22

최근 금리로 인한 이슈로 인해 전체적인 부동산 시장이 침체되고, 장기적 하락 시장이 되지 않을까 하는 시각이 퍼지고 있고,

각각의 이해관계에 따라 사람들의 다툼도 자주 보이는 형국이다. 또한, 이런 시국일수록 고금리 시장을 근거로 하여 경기 침체에 대한 훈수를 두며, "집값 하락"을 외치며 현금 Keeping에 대한 의견들이 많이 보인다. 개개인의 의견은 존중하지만, 긴 역사를 통하여 보면 지금의 조정장은 길게 가지 않을 것 같다.

(지금 뉴스를 봐도 깡통전세, 경기 침체, 집값 하락이라는 키워드가 많이 보이는 형국이다.)

금리가 정말 집값에 영향을 주는지 확인하기에 앞서, 개인적으로 과거의 경제 확장과 침체 국면의 Cycle에서 나타난 ① 전체적인 현황 ② 실제 자산 가격 흐름을 봐야 한다.

NBER(National Bureau of Economic Research | NBER, 전미경제 연구소)에서 미국 경기 사이클 전체 현황 Raw Data를 추출하여 블로그에 간략한 생각을 남겨본다.

미국 경제가 발생하면서 총 34번의 경기 사이클이 있었고, 이중 10개 사이클이 경기 위축에 우위가 있었지만, 이를 다르게 볼 필요가 있다. 바로 자본주의가 제대로 싹트지 않았던, 그리고 세계 2차대전으로 인해 세계 패권이 미국으로 이전되는 시점 이전에 미국 경제 시점에서 위와 같은 상황들이 나타났다. 하지만, 1945년 이후에는 1번을 제외하고는 경기 팽창국면이 압도적으로 길게 나타났다.

"높은 금리로 인해 국가부채 및 재정 불안 위기가 발생하며 경기 침체로 빠진다."라는 말은 "거짓"이다.

금리가 아무리 오른다 한들, 높은 금리로 인해 발생하는 GDP 대비 이자비용이 문제가 거론되겠지만., 아래 표를 보듯이 이자비용에 대해 걱정할 필요가 없을 정도로 낮은 비용을 현재 부담 중이다. 또한, 역사적으로 미국은 "채무불이행"으로 인한 경기 침체 위기가 단 한 번도 없었다.

미국을 이야기하는 가장 주된 원인은 아래 그래프들로 설명하겠지만, 한국의 집값은 미국의 집값을 거의 대칭하면서 움직여온다.

(역사적으로 검증된 것이기에 이를 거스르기 위한 억지 주장들이 요즘 너무 난무한다.)

경기 침체 국면은 언제나 짧지만, 경기 확장 국면을 이를 우습게 보듯 너무나 길게 지금까지 오고 있다.

경기 침체 국면에 집값은 잠시 조정을 받을지언정, 평균 10개월(1945년~2020년 평균 경기 위축 주기 근거)의 인고의 시기가 지나면 자산 가격은 더욱더 큰 상승을 보여왔다. 경기 침체의 골이 깊으면 깊을수록 경기 확장 탄력성은 더 컸다.

※ 1000원이 10% 하락하면 900원이지만, 900원이 다시 1000원이 되려면 11% 상승해야 하고,

1000원이 20% 하락하면 800원이지만, 800원이 다시 1000원 되려면 25% 상승을 해야 하는 원리와 같다.

비단, 집값뿐만 아니라 주식도 똑같은 흐름을 타고 왔다.

아래 사진들을 참고하면 앞으로 펼쳐질 경기 확장이 얼마나 길지를 가늠할 수 있을 것 같다.

Peak month (Peak Quarter)	Trough month (Trough Quarter)	Contraction	Expansion	비교	경기순환 주기
경기 정점 시점	경기 저점 시점	경기 위축 국면	경기 팽창 국면	경기 위축 比 팽창	Duration, trough to trough	Duration, peak to peak
	December 1854 (1854Q4)
June 1857 (1857Q2)	December 1858 (1858Q4)	18 개월	30 개월	팽창 우위	48 개월
October 1860 (1860Q3)	June 1861 (1861Q3)	8 개월	22 개월	팽창 우위	30 개월	40 개월
April 1865 (1865Q1)	December 1867 (1868Q1)	32 개월	46 개월	팽창 우위	78 개월	54 개월
June 1869 (1869Q2)	December 1870 (1870Q4)	18 개월	18 개월	위축 우위	36 개월	50 개월
October 1873 (1873Q3)	March 1879 (1879Q1)	65 개월	34 개월	위축 우위	99 개월	52 개월
March 1882 (1882Q1)	May 1885 (1885Q2)	38 개월	36 개월	위축 우위	74 개월	101 개월
March 1887 (1887Q2)	April 1888 (1888Q1)	13 개월	22 개월	팽창 우위	35 개월	60 개월
July 1890 (1890Q3)	May 1891 (1891Q2)	10 개월	27 개월	팽창 우위	37 개월	40 개월
January 1893 (1893Q1)	June 1894 (1894Q2)	17 개월	20 개월	팽창 우위	37 개월	30 개월
December 1895 (1895Q4)	June 1897 (1897Q2)	18 개월	18 개월	위축 우위	36 개월	35 개월
June 1899 (1899Q3)	December 1900 (1900Q4)	18 개월	24 개월	팽창 우위	42 개월	42 개월
September 1902 (1902Q4)	August 1904 (1904Q3)	23 개월	21 개월	위축 우위	44 개월	39 개월
May 1907 (1907Q2)	June 1908 (1908Q2)	13 개월	33 개월	팽창 우위	46 개월	56 개월
January 1910 (1910Q1)	January 1912 (1911Q4)	24 개월	19 개월	위축 우위	43 개월	32 개월
January 1913 (1913Q1)	December 1914 (1914Q4)	23 개월	12 개월	위축 우위	35 개월	36 개월
August 1918 (1918Q3)	March 1919 (1919Q1)	7 개월	44 개월	팽창 우위	51 개월	67 개월
January 1920 (1920Q1)	July 1921 (1921Q3)	18 개월	10 개월	위축 우위	28 개월	17 개월
May 1923 (1923Q2)	July 1924 (1924Q3)	14 개월	22 개월	팽창 우위	36 개월	40 개월
October 1926 (1926Q3)	November 1927 (1927Q4)	13 개월	27 개월	팽창 우위	40 개월	41 개월
August 1929 (1929Q3)	March 1933 (1933Q1)	43 개월	21 개월	위축 우위	64 개월	34 개월
May 1937 (1937Q2)	June 1938 (1938Q2)	13 개월	50 개월	팽창 우위	63 개월	93 개월
February 1945 (1945Q1)	October 1945 (1945Q4)	8 개월	80 개월	팽창 우위	88 개월	93 개월
November 1948 (1948Q4)	October 1949 (1949Q4)	11 개월	37 개월	팽창 우위	48 개월	45 개월
July 1953 (1953Q2)	May 1954 (1954Q2)	10 개월	45 개월	팽창 우위	55 개월	56 개월
August 1957 (1957Q3)	April 1958 (1958Q2)	8 개월	39 개월	팽창 우위	47 개월	49 개월
April 1960 (1960Q2)	February 1961 (1961Q1)	10 개월	24 개월	팽창 우위	34 개월	32 개월
December 1969 (1969Q4)	November 1970 (1970Q4)	11 개월	106 개월	팽창 우위	117 개월	116 개월
November 1973 (1973Q4)	March 1975 (1975Q1)	16 개월	36 개월	팽창 우위	52 개월	47 개월
January 1980 (1980Q1)	July 1980 (1980Q3)	6 개월	58 개월	팽창 우위	64 개월	74 개월
July 1981 (1981Q3)	November 1982 (1982Q4)	16 개월	12 개월	위축 우위	28 개월	18 개월
July 1990 (1990Q3)	March 1991 (1991Q1)	8 개월	92 개월	팽창 우위	100 개월	108 개월
March 2001 (2001Q1)	November 2001 (2001Q4)	8 개월	120 개월	팽창 우위	128 개월	128 개월
December 2007 (2007Q4)	June 2009 (2009Q2)	18 개월	73 개월	팽창 우위	91 개월	81 개월
February 2020 (2019Q4)	April 2020 (2020Q2)	2 개월	128 개월	팽창 우위	130 개월	146 개월

1854-2020		17.0 개월	41.4 개월	팽창 우위	58.4 개월	59.2 개월
1854-1919		21.6 개월	26.6 개월	팽창 우위	48.2 개월	48.9 개월
1919-1945		18.2 개월	35.0 개월	팽창 우위	53.2 개월	53.0 개월
1945-2020		10.3 개월	64.2 개월	팽창 우위	74.5 개월	75.0 개월